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　　泉源：中国房地产报

　　都会与区域治理研究院 苏志勇/文

　　刚刚已往的8月份，，，，，，关于楼市来说，，，，，，最为重磅的利好政策莫过于北京、上海两大一线都会相继松开限购。。。
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　　8月8日，，，，，，北京市宣布购房新政，，，，，，明确切合购房条件的家庭在五环外购置商品住房（含新居及二手房）不限套数，，，，，，同时优化公积金贷款政策。。。
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。8月25日，，，，，，上海市宣布新政，，，，，，切合条件的住民家庭在外环外购房不限套数，，，，，，成年只身人士凭证住民家庭执行住房限购政策。。。
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。别的，，，，，，在公积金贷款、商业贷款以及房产税方面也做出了政策调解。。。
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　　在高层强调“接纳有力步伐牢靠房地产市场止跌回稳态势”配景下，，，，，，作为限购政策最为严肃的北京和上海大幅松开限购政策，，，，，，成为新一轮房地产政策调解的风向标。。。
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。这一政策信号有望发动天下房地产市场信心的修复，，，，，，对接下来楼市的“金九银十”爆发起劲影响。。。
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　　政策配景和市场情形

　　2024年9月，，，，，，住房城乡建设部推出“四个作废、四个降低、两个增添”政策组合拳，，，，，，付与地方政府更大的调控自主权。。。
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。要求地方政府因城施策调解或作废种种限制性步伐，，，，，，包括作废限购、作废限售、作废限价、作废通俗住宅和非通俗住宅标准。。。
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。“四个作废”由此纳入地方政府政策“工具箱”。。。
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　　随后，，，，，，包括广州、成都、杭州、西安、武汉、合肥、宁波、长沙、苏州等一二线都会，，，，，，以及无锡、徐州、常州、南通、扬州、佛山、东莞等三线都会化相继宣布周全作废限购，，，，，，北京、上海、深圳、天津、南京等都会也对限购政策举行了差别水平的优化。。。
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　　与大大都二三线都会一步到位周全作废限购有所差别，，，，，，北京、上海、深圳这3个一线都会接纳的是“小步渐进式放宽”战略。。。
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。以北京为例，，，，，，近年来履历了数次优化调解，，，，，，先是作废“认房又认贷”，，，，，，接下来是通州区“双限购”松绑，，，，，，随后是废止“仳离限购”政策、作废通俗住宅和非通俗住宅标准，，，，，，2024年“9·30”新政，，，，，，北京将非本市户籍住民家庭购置五环内商品住房的，，，，，，缴纳社会包管或小我私家所得税的年限，，，，，，由一连缴纳满5年调解为一连缴纳满 3 年及以上；；购置五环外商品住房的，，，，，，缴纳社会包管或小我私家所得税的年限，，，，，，调解为一连缴纳满 2 年及以上。。。
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。8月8日的新政则明确，，，，，，切合购房条件的住民家庭五环外不再限制购房套数。。。
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　　上海2024年以来从作废“认房又认贷”，，，，，，到区域限购松绑，，，，，，再到缩短住民购房社保年限、破除“离异限购”，，，，，，同样遵照了渐进式推进战略。。。
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。8月25日“沪六条”新政则明确，，，，，，切合上海购房条件的住民家庭，，，，，，在外环线以外区域购房不再限制套数。。。
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　　京沪两地本轮限购政策优化调解与目今房地产市场形势密不可分。。。
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。在去年9月以来一揽子房地产政策作用下，，，，，，今年房地产市场履历了先扬后抑的行情，，，，，，一季度各线都会市场显着回暖，，，，，，特殊是焦点一二线都会泛起量增价稳态势，，，，，，可是从4月份以来政策边际效用递减，，，，，，房地产各项指标一连走弱，，，，，，量价下行压力加大。。。
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。凭证国家统计局数据，，，，，，今年1~7月天下商品房销售额和销售面积划分同比下降6.5%和4.0%，，，，，，累计同比降幅扩大，，，，，，其中7 月销售额、面积划分同比下降 14.1%和7.8%。。。
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。价钱方面，，，，，，7 月 70 城新居、二手房价钱指数环比划分下跌 0.3%和0.5%，，，，，，其中一线都会新居、二手房价钱指数划分环比下跌 0.2%和1.0%，，，，，，一线都会二手房价钱下行压力加大。。。
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　　针对目今市场形势，，，，，，6月13日召开的国务院常务聚会指出，，，，，，进一步优化现有政策，，，，，，提升政策实验的系统性有用性，，，，，，多管齐下稳固预期、激活需求、优化供应、化解危害，，，，，，更鼎力大举度推动房地产市场止跌回稳。。。
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。8月18日的国务院第九次全体聚会再次强调，，，，，，接纳有力步伐牢靠房地产市场止跌回稳态势。。。
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。北京、上海两地本轮政策优化，，，，，，即是对高层聚会精神的起劲响应。。。
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　　政策力度和市场效果

　　2025年1~7月，，，，，，北京全市新建商品房销售面积601万平方米，，，，，，同比增添2.5%，，，，，，其中住宅销售面积389.8万平方米，，，，，，下降6.8%。。。
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。特殊是7月以来市场泛起转弱迹象。。。
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。本次政策优化旨在实时牢靠前期止跌回稳效果。。。
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。从成交区域和库存情形看，，，，，，北京新居销售套数中五环外占比超80%，，，，，，二手房五环外成交占比超50%；；库存方面，，，，，，五环外新居库存约占8成，，，，，，五环外二手房挂牌量占比约5成。。。
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。由此可见，，，，，，本轮政策锚定成交及库存集中区域，，，，，，旨在调理高库存区域供需矛盾，，，，，，可以说定位精准。。。
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　　上海针对外环外松开限购与北京政策意图基本类似。。。
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。凭证中指院数据，，，，，，2025年1~7月上外洋环内成交面积同比增添12.9%，，，，，，而外环外新居累计成交面积同比下降18.7%。。。
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。新居库存主要集中在外环外区域，，，，，，阻止2025年7月，，，，，，外环外库存占比74.6%，，，，，，去化周期增添至17.6个月；；二手房库存处于历史高位，，，，，，全市去化周期增添至20.7个月。。。
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。新政针对性释放外环外购房需求，，，，，，有助于上海郊区库存去化。。。
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　　从政策实验效果看，，，，，，据相关机构统计，，，，，，北京新政落地两周，，，，，，新居、二手房日均签约套数环比划分增添38%和19%，，，，，，市场销售小幅改善。。。
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。上海新政实验效果尚不可从数据上体现，，，，，，但从开发商和中介机构的反响情形看，，，，，，带看量和咨询量显着上升。。。
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。在“金九银十”来临之际，，，，，，京沪两地限购政策松开为房地产市场提供了主要的窗口期。。。
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。借此时机，，，，，，在北京五环外区域、上外洋环以外区域，，，，，，房企显着加大了推盘和推广力度，，，，，，以期加速去库存，，，，，，提振销售业绩。。。
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　　北京和上海相继松开限购政策，，，，，，标记着一线都会房地产政策进入实质性调解阶段，，，，，，政策组合拳的推出有望发动天下房地产市场信心修复。。。
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。凭证以往履历判断，，，，，，本轮松绑限购虽然不可实质性改变整个房地产市场走势，，，，，，但短期内区域市场必定会爆发起劲影响，，，，，，进而辐射到周边都会。。。
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。别的，，，，，，限购政策松绑叠加以旧换新和税费优惠政策，，，，，，有望进一步激活外围置换链条，，，，，，起到维稳价钱的效果。。。
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　　政策空间和发力点

　　国务院聚会特殊强调了“连系都会更新推进城中村刷新和危旧房刷新”，，，，，，在8月28日宣布的《中共中央 国务院关于推动高质量生长的意见》（以下简称《意见》）中做了进一步强调：“稳步推进城中村刷新和危旧房刷新，，，，，，支持老旧住房自主更新、原拆原建。。。
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。”可以预见，，，，，，接下来城中村刷新和危旧房刷新将成为政策主要发力点，，，，，，连系“以旧换新”、“房票”安顿等配套政策，，，，，，对拉动投资和住房消耗将起到主要作用。。。
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　　这方面，，，，，，广西的乐成案例为市场提供了借鉴和参考。。。
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。克日广西壮族自治区住房和城乡建设厅在官网上介绍了广西通过“房票”安顿扩面、“以购代建”、危旧房刷新“拆旧买新”、使用住房公积金增值收益收购存量商品房等情形。。。
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。2025年上半年，，，，，，广西推出“房票”安顿扩面、危旧房刷新提速、使用住房公积金增值收益收购存量商品房、城中村刷新有序推进等房地产政策“组合拳”，，，，，，商品房库存一连消化，，，，，，推动房地产市场止跌回稳。。。
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。阻止今年6月尾，，，，，，广西已收购存量商品房2万套，，，，，，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。。。
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。同时，，，，，，广西推行“房票”安顿、“以购代建”、危旧房刷新“拆旧买新”，，，，，，消化存量商品房40万平方米，，，，，，全区商品房库存同比下降21.1%。。。
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。今年1月至7月，，，，，，广西新建商品住宅销售面积同比增速5.7%，，，，，，增速排名天下第6位。。。
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　　国务院聚会提出“多管齐下释放改善性需求”，，，，，，刚刚宣布的《意见》也提出，，，，，，“系统推进‘好屋子’和完整社区建设。。。
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。加速构建房地产生长新模式，，，，，，更好知足群众刚性和多样化改善性住房需求。。。
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。全链条提升住房设计、制作、维护、效劳水平，，，，，，鼎力大举推进清静、恬静、绿色、智慧的‘好屋子’建设”。。。
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。由此可见，，，，，，“好屋子”和完整社区建设将成为释放改善性需求的主要发力点。。。
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。都会更新、城中村刷新和危旧房刷新从存量入手，，，，，，“好屋子”建设则从增量入手，，，，，，抵达多管齐下释放需求的目的。。。
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　　除此之外，，，，，，在供应端政策上，，，，，，存量商品房和存量闲置土地的收储仍然是政策的重点。。。
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。一方面需要中央层面给予更鼎力大举度的政策和资金支持，，，，，，另一方面也需要地方政府真正担负起治理责任，，，，，，起劲推动政策落地实验。。。
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　　机构看法

　　国信证券：

　　8月8日，，，，，，北京松开限购政策，，，，，，焦点转变是：切合条件的家庭五环外不限购，，，，，，且成年只身人士视为家庭。。。
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。8月25日，，，，，，上海松开限购政策，，，，，，与北京相似，，，，，，切合条件的家庭外环外不限购，，，，，，且成年只身人士视为家庭，，，，，，同时，，，，，，上海对商贷利率举行调解，，，，，，首套房房贷作废利率下限，，，，，，且不再区分首套房与二套房。。。
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。我们以为，，，，，，一线都会后续仍有需求端松开空间。。。
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。目今楼市景心胸未有显著回暖，，，，，，地产基本面仍在磨底，，，，，，8月京沪先后出台需求端边际松开政策，，，，，，我们以为在宏观经济承压和美元降息预期之下，，，，，，政策加码空间翻开。。。
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　　本轮北京、上海新政节奏切合预期，，，，，，力度较为榨取，，，，，，有助于区域库存去化。。。
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。我们以为，，，，，，这一系列“因城施策”强化了对行业中恒久修复通道的信心，，，，，，未来不需要太过推测短期政策节奏，，，，，，一方面在于在要害时刻，，，，，，尤其是在“止跌回稳”压力加剧的情形下，，，，，，会有更多、更周全的政策出台以提振市场，，，，，，另一方面在于房地产主体危害亦在显着降低，，，，，，新的地块的利润率回到了合理水平，，，，，，通过时间的累积，，，，，，还能一连谋划的开发商的资产欠债表会获得修复。。。
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。鉴于二季度以来新居市场量价走弱的趋势下整年止跌回稳压力加剧，，，，，，后续政策空间较大。。。
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。8月北京、上海相继落地调解优化限购政策、加至公积金政策支持等，，，，，，未来深圳或将跟进；；随着都会更新事情的睁开，，，，，，城中村和危旧房刷新政策有望进一步优化；；别的，，，，，，钱币政策仍有宽松空间。。。
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　　8月25日，，，，，，上海继北京松开地产政策后，，，，，，迎来宽松政策，，，，，，政策松开强度略强于北京。。。
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。改善群体是政策预期进一步引发的主要群体，，，，，，包括外环外不限购套数，，，，，，不再区分首套二套房贷利率，，，，，，均有助于多套置业需求客户降低置业门槛及本钱；；公积金推行“又提又贷”，，，，，，拓宽“以租养贷”通道，，，，，，利好最为敏感的刚需客户；；知足要求非沪籍客户首套暂免征房产税，，，，，，且由此前限购1套松开至不限购，，，，，，利于吸引外来置业需求；；别的，，，，，，提取公积金为首付，，，，，，提高公积金贷款额度，，，，，，不再区分只身及家庭均面向新居，，，，，，新居市场获政策倾斜关注。。。
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　　稳固行业止跌回稳偏向明确，，，，，，政策具风向标意义。。。
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。8月18日，，，，，，国务院第九次全体聚会强调要接纳有力步伐牢靠房地产市场止跌回稳态势，，，，，，行业修复偏向明确，，，，，，近期北京上海政策虽辐射群体相对有限，，，，，，但可向市场转达起劲信号，，，，，，具备风向标意义，，，，，，若政策效果不佳，，，，，，仍可期待新一轮增量政策。。。
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　　2025 年8 月25 日，，，，，，上海六部分联合印发《关于优化调解本市房地产政策步伐的通知》，，，，，，调解偏向包括调减住房限购、优化住房公积金、优化小我私家住房信贷以及完善小我私家住房房产税等政策。。。
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。我们以为本次上海跟进优化楼市新政，，，，，，在优化限购、加至公积金政策支持方面与北京较为相似；；而在明确不再区分首套、二套住房商贷利率、完善房产税等偏向上的调解力度略大于北京。。。
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。未来看，，，，，，我们判断随着京沪先后优化楼市政策，，，，，，短期内深圳有望加速跟进落地，，，，，，有助于提振市场预期，，，，，，增进市场“止跌回稳”。。。
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　　华创证券：

　　我们以为政策宽松有利于上外洋环外新居库存去化，，，，，，可能推动上海房地产市场阶段性回暖。。。
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。1）2025年上半年上海房地产市场热度分解显着，，，，，，焦点区坚持较高开盘去化率，，，，，，而外围区域开盘去化率不到40%。。。
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。2）阻止2025年6月末，，，，，，上海商品新居存量套数约为5.22万套，，，，，，存量面积约为596万平方米，，，，，，外环外库存套数占比约87%，，，，，，外环外面临一定库存去化压力，，，，，，此次政策宽松针对外环外作废限购套数，，，，，，且购置新居可提取公积金作首付，，，，，，有的放矢促库存去化。。。
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责任编辑：韦子蓉