郭翔宇 余健

7月24日
，，中央政治局聚会明确提出
，，“顺应我国房地产市场供求关系爆发重大转变的新形势
，，适时调解优化房地产政策”
，，随后的一个多月
，，相关部委和各级地方政府起劲落实聚会精神
，，推出一系列政策“组合拳”
，，力度之大凌驾市场预期。。。。

房地产政策优化调解
，，配景是房地产市场供求关系爆发重大转变。。。。详细爆发哪些转变
，，背后的短期和中恒久缘故原由是什么？
？？？？？房地产政策优化调解需要注重哪些问题？
？？？？？本文将逐一举行梳理。。。。

一、房地产市场供求关系爆发重大转变

我国房地产市场在已往几十年总体泛起上升态势
，，未能履历一个完整的调解周期。。。。21世纪前20年
，，我国的房地产市场保存以下特征：

一是房价一连上涨。。。。这种征象也是在多种因素综相助用下形成的
，，如经济高速生长、城镇化水平快速提升、土地供应模式驱动等。。。。房价的恒久上涨
，，强化了住民关于房价一连上涨预期
，，进一步推动了市场的火热。。。。

二是房企快速扩张
，，“三高”模式受到热捧。。。。高杠杆、高周转、高欠债的“三高”模式成为房地产生长的典范模式
，，房企一连通过高周转追求市场规模
，，部分房企债务规模过大
，，房地产市场太过金融化。。。。

三是政策调控以“缩短性政策”为主
，，但市场热度居高不下。。。。从2010年宣布限购政策最先
，，到2016年中央提出“房住不炒”定调
，，房地产相关政策一连加码
，，如限购、限贷、限价、限售等
，，但市场热度仍居高不下。。。。直到2020年“三道红线”等政策出台
，，房企被按住“刹车键”
，，市场周期进入下行区间。。。。

目今
，，我国房地产市场供求关系爆发主要转变
，，市场名堂将会进一步重塑。。。。究其转变缘故原由可以分为短期和恒久两方面。。。。

从短期缘故原由看
，，一是需求端基本面下滑。。。。经济增速和住民收入增速放缓
，，住民购置力缺乏
，，需求端受到影响。。。。

二是供应端输血缺乏。。。。在强硬的降杠杆政策下
，，房企暴雷潮一直伸张
，，供应端处于深度调解期。。。。据Wind数据和果真资料显示
，，现在已有近60家房地产企业泛起违约事务
，，房企缺少新的融资渠道
，，同时需要降低杠杆
，，叠加歇工等因素导致的市场销售下滑
，，房企缺少自我造血机制。。。。

三是市场预期爆发转变。。。。住民关于房价能够“一连上涨”的预期被突破
，，叠加信心缺乏
，，同时目今我国房价租金比也已处于高位
，，住民购房的动力也响应大幅削弱。。。。

从中恒久缘故原由看
，，一是生齿增速放缓
，，生齿老龄化趋势逐渐显着
，，恒久住房需求基本面爆发转变。。。。从2022年最先中国生齿首次泛起负增添
，，青中年生齿比例下降
，，晚年生齿比例上升。。。。生齿结构的转变将会使得恒久住房需求基本面爆发转变。。。。

二是城镇化历程放缓
，，住房供应逐步饱和。。。。2022年尾我国常住生齿城镇化率为65.22%
，，虽比2021年提高0.9个百分点
，，但较2021年1.3个百分点的增速相比仍在减缓。。。。别的
，，我国家庭住房套户比已靠近1.1
，，住房供应整体抵达平衡
，，但差别都会可能面临分解不均问题。。。。

三是房地产供应侧需要新生长模式
，，权益型投资将占有更大比例。。。。目今我国房地产市场已逐步由增量向存量转变
，，此前房企的“三高”模式已不再顺应新形势
，，新生长名堂下权益型融资工具将施展更着述用
，，如REITs
，，住民可通过REITs享受到不动产增值收益
，，也自然影响到房地产市场供需两头。。。。

二、房地产政策一连优化中

自7月份关于“房地产市场供求关系爆发重大改变”这一表述以来
，，中央及地方关于房地产政策也在一直优化。。。。整体来看
，，政策转变主要体现在需求侧和供应侧两方面。。。。

（一）需求侧方面
，，着重于知足住民刚性和改善性需求

第一
，，推动“认房不认贷”政策落地
，，鼎力大举增进改善性住房需求
，，降低购房本钱。。。。8月18日
，，住建部、央行、金融羁系总局三部分联合印发《关于优化小我私家住房贷款中住房套数认定标准的通知》
，，推动落实购置首套房贷款“认房不认贷”政策步伐。。。。阻止现在
，，北京、上海、广州、深圳四大一线都会
，，以及南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山、珠海等诸多二三线都会已经落实“认房不认贷”。。。。

第二
，，下调首付比例、存量房贷利率
，，进一步降低住民购房首付压力及还贷本钱。。。。8月31日
，，中国人民银行、国家金融监视治理总局联合宣布《关于调解优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》
，，首付比例及存量房贷利率的下调将有用节约购房人本钱支出
，，有利于扩大消耗和投资
，，同时尚有利于缓解提前还贷征象
，，关于多方均为利好。。。。

第三
，，税收优惠政策
，，主要包括降低契税、换购退还个税等。。。。税务总局7月20日出台《支持协调生长税费优惠政策指引》
，，其中包括19条有关购房环节税费优惠政策。。。。别的
，，财务部、税务总局、住建部8月25日进一步针对调购住房群体实验退还个税政策。。。。

（二）供应侧方面
，，着重于优化住房供应结构
，，包管房企合理融资需求

第一
，，优化住房供应结构
，，起劲推动超大特大都会城中村刷新、构建包管性租赁住房系统等。。。。7月21日
，，国务院常务聚会审议通过《关于在超大特大都会起劲稳步推进城中村刷新的指导意见》。。。。城中村刷新关于民生改善、扩大内需、优化房地产行业名堂、推动都会高质量生长具有主要意义。。。。别的
，，租赁住房系统建设也是各方关注要点
，，城中村刷新关于推动大型都会租赁住房系统也具有一定的增进作用。。。。

第二
，，全力推进“保交楼”、包管房企合理融资需求。。。。主要包括“金融十六条”两项焦点政策延期、上市房企再融资限制突破等政策。。。。“金融十六条”中关于房企存量融资合理展期、向专项乞贷支持项目发放的配套融资不调解危害分类等相关政策保存适用限期的统一延伸至2024年12月31日
，，有利于缓解房企到期还款压力
，， 同时也进一步包管房企“保交楼”进度。。。。别的
，，证监会在8月27日统筹一二级市场优化IPO、再融资羁系安排时
，，还重点强调了“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”
，，进一步加大了对房地产市场的支持力度。。。。

三、总结与展望

房地产市场供求关系爆发重大转变
，，意味着旧的房地产开发模式已经终结
，，在新的供求关系下不但需要出台新的适配性政策步伐
，，还需要探索新的生长模式。。。。本轮政策优化将会对市场起到一定的稳固恢复作用
，，详细实验效果及可一连性还需后续进一步视察。。。。

但在政策优化及市场转变历程中
，，应当注重以下几点：

第一
，，举行供应侧刷新
，，应当施展资金和工业实力
，，需要摒弃高欠债的模式
，，施展权益型融资工具的作用。。。。房地产供应侧的深度刷新需各利益相关方配合推动
，，如房企、银行、地方政府等
，，在摒弃旧模式的同时应充分验展产融连系的优势
，，一直扩大权益型融资比例。。。。

第二
，，稳固住民预期
，，通过扫除限购、“认房不认贷”等一系列政策组合拳一连释放刚需和改善型需求
，，通过降低首付、降低贷款利率降低购房本钱。。。。中国住民家庭资产中房产比例居全球首位
，，稳固住民预期是本轮建设新平衡的重点
，，也是经济生长、刺激消耗的有力包管。。。。

第三
，，建设越发周全的“租购并举”系统
，，提高住民证券化加入水平
，，避免再次泛起房产投资、投契太过扭曲市场平衡。。。。勉励住民在REITs市场加入分享不动产收益
，，进一步扩大REITs资产种别
，，包括更多的消耗型基础设施、市场化租赁住房
，，在REITs系统完善中增强关于小我私家投资者的保唬；ず凸缘目剂俊。。。

（作者郭翔宇为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员
，，余健为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员）